Оценка инвестиционных рисков в туристической инфраструктуре в Сочи

Рынок недвижимости

В основном интерес к строительству объектов в Сочи теряют строители гостиничных комплексов, поскольку стоимость выполнения таких объектов выше, чем у остальных, при этом нет гарантии, что они окупятся. В проекте застройки к Олимпиаде в Имеретинской долине и в Красной Поляне значится 40 000 гостиничных номеров. И уже сейчас существует сомнения, что такое количество номеров смогут себя окупить в будущем.

На рынке имеется спрос на апартаменты стоимостью не более $100 в сутки. Однако на данном этапе девелоперы предпочитают либо пяти звёздные отели, либо некое подобие спальных районов. Окупаемость таких проектов вызывает сомнения. В настоящее время на гостиничном рынке Сочи работают два мировых бренда, а также представлены гостиницы в формате мини-отели и гостевые дома. Успех проектов будет зависеть от того, сможет ли Сочи позиционировать себя как курорт после Олимпиады и каким будет приток туристов.

Инфраструктура

Одним из основных финансовых рисков, связанных с проведением крупных соревнований, PwC называет проблему использования стадионов после завершения спортивных событий. Большинство объектов, которые останутся после Олимпиады, не смогут быть использованными максимально эффективно. Так, доля «одноразовых» инвестиций (т.е. инвестиций в такие объекты, которые не смогут быть никак использованы после проведения Игр) в суммарном бюджете олимпийского проекта составляет 15-20%. То есть 150-200 млрд. рублей. Также существуют опасения по окупаемости объектов, которые могут использоваться после Олимпиады. Например, транспортная система будет нормально загружена только в курортный сезон (то есть примерно 150 дней в году). Можно предположить, что по итогам Сочи-2014 и последующего использования «олимпийского наследия» убыток составит не менее 500 млрд. рублей (в ценах 2010 года). Частные инвесторы Олимпиады 2014 года в Сочи поняли, что не смогут окупить построенные ими объекты, и теперь они просят у государства субсидировать процентную ставку по кредитам ВЭБа или выкупить долю в компаниях или сами спортивные сооружения. Вернуть инвестиции не получится во многом по вине «Олимпстроя»: госкорпорация не смогла вовремя обеспечить инвесторов инфраструктурой, в итоге компании строили ее за свои деньги, что и привело к значительному удорожанию проектов и срыву графиков строительства.

Меры, направленные на минимизацию рисков:

К июню 2012 года правительство РФ представило предложения по созданию туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории Адлерского района города Сочи, но предстоит еще определить управляющую компанию такой зоны (либо Олимпстрой либо структуры братей Билаловых). Создание ОЭЗ позволяет олимпийским инвесторам стать резидентами зоны и получить, такие льготы, как освобождение от уплаты налога на имущество, ставка которого ежегодно достигает 2,2% от стоимости объекта, и арендных платежей за землю.

Набсовет ВЭБа принял решение пойти навстречу инвесторам и дать возможность установить минимально необходимую сумму финансирования со стороны инвестора на уровне не менее 10% от стоимости проекта. Набсовет банка разрешил снизить долю частных вложений в объекты Сочи-2014 до 10%. Это означает, что государство берет на себя 90% затрат на олимпийские стройки. Однако сумма затрат частных девелоперов не изменится из-за роста смет. Кроме того частный инвестор должен дать поручительство о том, что в случае дефолта по проекту вернет 20% стоимости. Сейчас рассматриваются меры прямой государственной поддержки самих проектов. В частности, возможна частичная компенсация процентной ставки. Но увеличение бюджетов по инициативе частных инвесторов они должны будут оплачивать самостоятельно. На 1 апреля 2012 года одобренный ВЭБом лимит финансирования по олимпийским проектам составляет 137,41 млрд. рублей, 68,62 млрд. рублей выдано. По новой схеме с 10-процентным участием частных инвесторов объем финансирования со стороны госкорпорации может достичь 176,7 млрд. рублей.

Больше информации вы можете получить через info@cbap.cz

Автор: Martin Laryš

879