Zhodnocení investičních rizik ve sféře budování turistické infrastruktury v Soči

Trh s nemovitostmi a výstavba infrastruktury

V Soči se celkově nachází přes 5000 lázeňských a turistických objektů. Developeři stavějící další hotelové komplexy ale začínají postupně o projekty v Soči ztrácet zájem, jelikož cena podobných objektů převyšuje potenciál návratnosti investic. Budování turistické infrastruktury v souvislosti s konajícími se Olympijskými hrami (OH-2014) se netýká pouze Soči, ale i okolí – například Imeretinské nížiny, která měla dříve status rezervace a v období Sovětského svazu byla jen velmi málo zastavěna (i díky nebezpečí zemětřesení a složitému reliéfu).

Atraktivní se z hlediska developerů stala právě kvůli olympiádě, bez ní by nebyl do roku 2014 realizován skoro žádný hotelový komplex. Stavební projekty pro hotely v Soči, Imeretinském údolí a Krasné Poljaně předpokládají vznik zhruba 40 000 nových hotelových pokojů. V tomto ohledu panují pochybnosti, že se takové množství vůbec vyplatí. Hlavní poptávka na trhu se týká apartmánů s cenou do 100 USD za noc, nicméně v dané etapě developeři stavějí pětihvezdičkové hotely nebo něco na způsob drahých turistických sídlišť. V létě 2012 se v Soči staví 46 nových ubytovacích komplexů a dvě olympijské vesničky. V přímořské olympijské zóně se staví 50 budov a na některých z nich se již stavební práce dokončují. Téměř zakončena je stavba hotelu vedle mořského přístavu, ve kterém bude pobývat delegace Mezinárodního olympijského výboru (podle některých zdrojů by ale představitelé Mezinárodního olympijského výboru měli žít v hotelu, který bude dostavěn společností Otel stroj až v prosinci 2013 za zhruba 4,5 miliardy Kč).

Společnost Otel Stroj je partnerem společnosti GlavStroj známého oligarchy Olega Děripasky a jedná se o společný podnik společností Rogsibal a Otel Development. Hlavní slovo ve společnosti Otel Stroj má mít bývalý prezident Inturistu Abbás Alijev. Alijev bude v Imeretinském údolí také stavět pětihvězdičkový hotel pod hlavičkou značky Radisson.

U některých soukromých investorů se již nyní objevují finanční problémy, což ústí v nedodržování stanovených termínů, které ruský stát hodlá trestat tvrdými sankcemi a obhajuje to skutečností, že investoři, stavící objekty označené za olympijské, na sebe písemně převzali odpovědnost. Za každý den nesplnění časového plánu v jakékoliv etapě stavebních prací budou muset zaplatit 2 miliony rublů (1,2 mil. Kč). Zhruba před rokem od staveb hotelových komplexů upustila společnost Skupina AST kontroverzního podnikatele Telmana Ismailova

Ismailov kontroloval největší moskevskou tržnici „Čerkizovskij rynok“, vláda tržnici v roce 2009 zavřela a Ismailov se rok zdržoval v Turecku než se vrátil zpět do Moskvy, udržoval přátelské vztahy s bývalým moskevským primátorem Jurijem Lužkovem, upadnuvším na podzim 2010 v nemilost.

Původně měl Ismailov v Imeretinském údolí stavět komplex s 5000 hotelovými pokoji, ale později se toto číslo snížilo na 3600. Kontrolu nad vznikajícím hotelovým komplexem Ismailov předal strukturám oligarchy Viktora Vekselberga (vlastní majetek v hodnotě 12,5 miliard dolarů). K prodeji projektu vedl nejspíš fakt, že Ismailov by kvůli své „nejednoznačné reputaci“ nedosáhl na státní úvěry – stavba celého komplexu přijde na zhruba 540 milionů dolarů, má se dostavět v roce 2013 a návratnost investice se odhaduje až na 10 let (má se jednat o největší hotelový komplex v Evropě ve tvaru podkovy). Předpokládá se, že v tomto hotelu budou v průběhu OH-2014 ubytováni novináři a partneři olympiády. Do OH-2014 bude rovněž postaven i první hotel Hyatt v jižním Rusku (bude mít 27 pater). Na trh hodlá vstoupit také síť hotelů Marriott: v roce 2013 se v centru Sčoi objeví Marriott Sochi Plaza, ke konci roku 2013 by měl být dostavěn Marriott Krasnaya Polyana a na počátku roku 2014 Marriott Sochi Golf Resort.

Investiční rizika

Hlavní investiční riziko je návratnost a využívání turistické (i sportovní) infrastruktury po ukončení sportovních akcí. Většina objektů po olympiádě nemůže být efektivně využita. Objem těchto „jednorázových“ investic v celkovém rozpočtu olympijského projektu představuje 15-20 %, to znamená okolo 150-200 mld. rublů (95-120 mld. Kč). Celkově tedy OH 2014 mají stát okolo 30 mld. USD, ale včetně nákladů na bezpečnost a transport někteří experti dokonce očekávají náklady ve výši 45 mld. USD. Přitom zimní OH 2010 v kanadském Vancouveru přišly na 6 mld. USD a ani tak se tyto investice nevrátily. Taktéž existují rizika návratnosti objektů, které mohou být využity i po olympiádě. Například kapacita veřejného transportu bude plně využita pouze v sezóně (max. 150 dní v roce). Předpokládá se, že Soči 2014 skončí s celkovou ztrátou okolo 500 mld. rublů (přes 300 miliard Kč).

Právě sezónní charakter turistického byznysu v Soči neumožňuje návratnost hotelovým projektům za přijatelnou dobu. Pro zhodnocení investiční atraktivity projektů je nutné jasné chápání perspektiv rozvoje Soči po ukončení olympiády. Vektor tohoto rozvoje pak v mnohém závisí na municipálních a regionálních orgánech. Momentálně jsou všechny administrativní zdroje zacíleny na přípravu k samotným hrám, ale chybí jasné představy o dalším rozvoji. Ve výsledku se tak všechny investiční projekty hotelů v Imeretinském údolí realizují na principu „sociální odpovědnosti“ byznysu (což v ruském pojetí označuje podřízenost byznysu státním zájmům a vyhovění jeho požadavkům) a ekonomická efektivita stojí až na druhém místě. Hlavní problém s návratností investic po ukončení olympiády je vznik konkurenceschopné turistické nabídky – za stejné peníze na třídenní pobyt v Soči Rusové raději odlétají na týden do Egypta a Turecka do pětihvězdičkových hotelů se systémem all inclusive a službami na vyšší úrovni. Možným řešením problému může být přehodnocení daňového systému, který zlegalizuje mnohé objekty turistických nemovistostí, ulehčí daňové zatížení a umožní snížit ceny za služby a ubytování, dále programy pro podporu malého byznysu, programy pro standardizaci a celostátní klasifikaci objektů turistického průmyslu se zaměřením nikoliv na vymáhání peněz, ale na harmonizaci s mezinárodními a národními standardy, dalším významným bodem by měla být příprava kvalifikovaného personálu, což v současné době představuje značný problém. Podle propočtů MACON Reality Group bude trh hotelových nemovitostí Soči ve vyváženém stavu pokud bude každoroční nárůst turistů v průběhu minimálně 5 let za sebou po olympiádě převyšovat 20 %. Zvýšenému zájmu turistů o Soči může napomoci konání závodů Formule 1 v roce 2014 a Mistrovství světa ve fotbale v roce 2018, nicméně zapotřebí jsou systematičtější kroky, například včlenění Soči a okolí do hazardní zóny Azov-City (hazardní hry jsou v Rusku zakázány, nicméně bylo vytvořeno několik zón, kde je hazard povolen).

Mnozí soukromí investoři mezitím pochopili nemožnost návratnosti postavených objektů a žádají od státu dotovanou procentní sazbu na úvěry od státní banky Vněšekonombank (VEB) nebo vykoupení podílu ve společnostech. Návrat investic se nedaří do značné míry vinou společnosti Olympstroj: tato státní korporace nestihla včas poskytnout investorům potřebnou infrastrukturu a společnosti ji musely budovat za vlastní peníze, což způsobilo značné prodražení projektů a nesplnění časového plánu staveb (investice spol. Interros oligarchy Vladimira Potanina, stavící v Krasné Poljaně lázně Roza Chutor, vyrostly z 1,5 mld. na 2,3 mild USD a stavební práce nejspíše nebudou dokončeny podle časového plánu). Už v průběhu OH v Londýně 2012 se předseda Sběrbanku German Gref obrátil na ruskou vládu s výzvou vytvořit pro investory speciální ochranná opatření, která pomohou navrátit jejich investice.

Opatření k minimalizaci rizik

a) Vláda by měla předložit návrhy na vytvoření speciální turisticko-rekreační ekonomické zóny na území Adlerského okresu města Soči (vznik této zóny spolyká na 45 mld. rublů soukromých investic). Momentálně za privilegium kontroly nad touto zónou bojují Olympstroj a struktury bratrů Bilalevových, spřátelených s krasnodarským gubernátorem Alexandrem Tkačevem. Ten navrhl jmenovat správcem zóny společnost Lázně severního Kavkazu, kterou kontroluje dagestánský byznysmen Achmed Bilalov a jehož zakladateli jsou jeho bratr Magomed Bilalov a státní banka Sběrbank. Vytvoření zóny umožní olympijským investorům stát se rezidenty zóny a získat úlevy v podobě osvobození od platby daní z majetku (2,2 % hodnoty objektu) a nájmů za pozemky.

b) Další státní banka Vněšekonombank (VEB) přijala rozhodnutí vyjít investorům vstříc a dát jim možnost snížit minimální potřebnou sumu spolufinancování z jejich strany na minimálně 10 % od celkové ceny projektu. To znamená, že stát na sebe bere formou půjčky 90 % výdajů na olympijské stavby. Nicméně suma vynaložených nákladů soukromých developerů se mnohdy nezmění kvůli neplánovanému růstu rozpočtů jednotlivých projektů. Kromě toho musí soukromý investor dát záruku, že v případě krachu projektu vrátí alespoň 20 % z ceny. V současnosti se hodnotí možnosti přímé státní podpory samotných projektů – v úvahu připadá částečná kompenzace procent z úvěrů. Ale zvýšení samotných nákladů budou muset soukromí investoři platit samostatně.

Další informace o investicích a nemovitostech v rámci celého Krasnodarského kraje můžete získat na info@cbap.cz. Připravujeme také speciální analýzu společnosti Olympstroj, která má na starosti přípravu infrstruktury pro Olympijské hry v Soči.

Autor: Martin Laryš

912